Учет у инвестора строительства

Инвестор – это лицо, финансирующее строительство за счет собственных или заемных средств.

Инвестиционную деятельность, связанную с капитальным строительством объектов, регулирует Закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

Основными целями участия инвестора в строительстве являются увеличение собственных капитальных вложений путем получения основного средства  или получение доли объекта для последующей перепродажи. Вместе с тем инвестор может уступить, передать свои имущественные права другому лицу, не дожидаясь окончания строительства. Поэтому в зависимости от преследуемой цели строительства бухгалтерский и налоговый учет у инвесторов может различаться.

УЧЕТ У ИНВЕСТОРА ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ НУЖД

Учет у инвестора для собственных нужд. Инвестор может использовать объект завершенного строительства для собственных нужд, например: для управленческих и производственных нужд, а также для сдачи в аренду.

Аренда мы с вами помним из наших новых ФСБУ может быть операционная или неоперационная, то есть финансовая. Операционная, если кратко, это обычная аренда, без перехода права собственности. А Финансовая аренда – это лизинг. То есть, долгосрочная, с переходом права собственности, правом выкупа и так далее.

Если используем для операционной аренды, то применяем правила ФСБУ 6 и отражаем в составе основных средств. Также не забываем выделить в отдельную группу «инвестиционная недвижимость». А если для финансовой аренды, то правила ФСБУ 25 и отражаем инвестицию в аренду.  

Что такое инвестиция в аренду в общем понимании? Это средства, которые затратил арендодатель, в нашем случае – инвестор, для приобретения данного имущества. То есть это себестоимость такого имущества.

Объект принимаем к учету по первоначальной стоимости. Она формируется с учетом всех затрат, связанных с его строительством и доведением до состояния, пригодного к эксплуатации.

То есть сюда входят:

• расходы на строительство, полученные от застройщика;
• вознаграждение застройщика, если оно выделено отдельной суммой в инвест.договоре;
• проценты по привлеченным кредитам и займам с учетом требований ПБУ 15.

По окончании строительства инвестор принимает объект от застройщика по акту приемки-передачи. И давайте рассмотрим каждый вид операций.

ОПЕРАЦИОННАЯ АРЕНДА

Учет у инвестора для операционной аренды. То есть, когда мы с вами, как инвесторы, строим объект для того, чтобы потом сдавать его в аренду или использовать для производственных или управленческих нужд, то мы с вами делаем следующие проводки:

С кредита 51 счета в дебет счета 76 мы с вами перечисляем средства застройщику, который будет строить для нас этот объект;

Далее, когда Застройщик сдает нам наш объект мы закрываем наши с ним обязательства по кредиту 76 счета и фиксируем сумму в дебете 08 счета.

И затем, когда соберем все сопутствующие затраты для ввода в эксплуатацию на 08 счете, отправляем в дебет счета 01. И после ввода в эксплуатацию начнем начислять амортизацию.

ДЛЯ НЕОПЕРАЦИОННОЙ АРЕНДЫ

Если же мы вкладываемся и изначально понимаем, что будем сдавать это здание в лизинг с правом выкупа, то отражаем инвестицию в аренду. Также с кредита 51 в дебет 76 мы перечисляем средства застройщику. На 08 счет принимаем от застройщика наш построенный объект. И далее отправляем либо на 01, либо на 03 счет «Доходные вложения в материальные ценности» после введения в эксплуатацию. На 03 счете активы также амортизируются, как и на 01 счете. И также амортизация отражается в кредите 02 счета.

УЧЕТ У ИНВЕСТОРА ДЛЯ ПРОДАЖИ

Учет у инвестора для продажи. Если же мы вкладываем средства в объект для дальнейшей продажи, то мы принимаем этот объект от застройщика к учету по стоимости его приобретения, об этом нам с вами говорит ФСБУ 5. И отражаем на счете 43 или 41. Такое порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов. Сумма госпошлины за госрегистрацию также включается в первоначальную стоимость объекта. Проводка делается следующая: дебет 41 (43) кредит 68- учтена госпошлина за регистрацию права собственности.

            Так как недвижимость, которую приобретали для перепродажи не является инвестиционным активом, то проценты по займам и кредитам не включаются в первоначальную стоимость построенного объекта. И такие расходы относят к прочим расходам.

РАССМОТРИМ ПРИМЕР:

Учет у инвестора для собственных нужд.

Инвестор и застройщик заключили инвестиционный договор в январе 2021 года на строительство объекта, предназначенного для сдачи в аренду. Стоимость объекта – 120 000 000 рублей (в т.ч. НДС 20 000 000 рублей). Финансирование строительства осуществляется тремя платежами:

-январь 2021 года – 50 000 000

-февраль 2021 – 30 000 000

-август 2021 – 40 000 000

В сентябре 2021 года строительство завершено. В этом же месяце стороны подписаны приемо-сдаточные акты. В октябре 2021года инвестор зарегистрировал право собственности на объект. Инвестор операции с застройщиком использует счет 76 «Расчеты с застройщиком».

Проводки будут следующие:

Январь 2021 года.

ДТ 76 КТ 51 – 50 000 000 рублей – перечислен платеж застройщику на строительство офисного центра.

Февраль 2021 года.

ДТ 76 КТ 51 – 30 000 000 рублей – перечислен второй платеж на строительство застройщику.

Август 2021 года.

ДТ 76 КТ 51 – 40 000 000 рублей – перечислен третий платеж застройщику.

Сентябрь 2021 года.

ДТ 08.3 КТ 76 «Расчеты с застройщиком» — 100 000 000 рублей – принят объект от застройщика

ДТ 19 КТ 76 – 20 000 000 рублей – отражен НДС, выставленный застройщиком в сводном счет фактуре;

ДТ 68 КТ 19 – 20 000 000 рублей – принят к вычету входящий НДС от застройщика;

ДТ 03 «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» КТ 08.3 – 100 000 000 рублей – объект включен в состав основных средств

Октябрь 2021 года.

ДТ 68 КТ 51 – 22 000 рублей – перечислена госпошлина за регистрацию права собственности на построенный объект;

ДТ 91.2 КТ 68 – 22 000 рублей – госпошлина включена в состав прочих расходов.

ДТ 01 КТ 03 – 100 000 000 рублей – объект переведен в состав основных средств право собственности по которым зарегистрировано.

ПОСМОТРИМ ОТРАЖЕНИЕ ДАННЫХ ОПЕРАЦИЙ В ПРОГРАММЕ 1С

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данная статья это небольшой фрагмент одного из уроков курса Бухгалтерский учет в строительстве. Функционал страницы сайта не раскрывает возможности обучающей платформы, где мы с учениками поддерживаем обратную связь, имеется возможность выполнять практические задания и сдавать их на проверку. Но, все же, мне очень хочется поделиться данной информацией с Вами, поэтому в формате статьей я выкладываю фрагменты обучающих уроков своих курсов.

Вашему вниманию курсы обучения по тематике статьи

Полное изучение строительной отрасли у каждого участника строительства. Бухгалтерский и налоговый учет.	Курс Бухучет в строительстве
Изучение строительного производственного учета у Застройщика	Курс Учет у застройщика
Изучение строительного производственного учета у Подрядчика	Курс Учет у подрядчика